Ты наверное уже слышал, что сможешь изменить направление своей жизни, изменив способ  своего мышления, что ты можешь творить и создавать богатство на которое ты заслуживаешь. И чтобы полностью использовать свой потенциал нужно предпринять шаги к перемене своего способа мышления. И очень важно изменить своё мышление о самом себе.
Люди часто избегают перемен и игнорируют представленные возможности, потому-что бояться поражения. И это правда по отношению ко многим людям. Но ещё больше люди бояться успеха больше, чем поражения. Люди, которые бояться успеха, избегают его, потому что убедили сами себя, что не заслуживают успеха.

Мы живём в обществе котором воспитывают так, чтобы мы чувствовали себя униженно. Стараемся поместиться в тех ограничениях, которые нам навязывают другие и в результате этого носим в себе “ребёнка” полного ограничений. И очень часто этот маленький ребёнок напоминает нам, что мы ни чего не стоим.

В детстве нас воспитывали так, чтобы мы удерживали свои амбиции. Воспитывали нас так, чтобы мы думали, что заслуживаем только на то, чтобы быть работниками, а не владельцами. Воспитывали нас так, чтобы мы верили, что можем идти за кем-то, но не можем быть лидерами. Воспитывали нас так, чтобы мы верили, что заслуживаем на работу, но не на использование жизненного шанса. Каждый из нас заслуживает на право быть счастливым, здоровым и материально защищённым, а лучше финансово независимым. Мы этого заслуживаем и имеем все шансы получить желаемое.  Каждое изменение своего мышления к лучшему – это инвестиция в самого себя. Стать инвестором, инвестируя в первую очередь в себя в свои знания и опыт заслуживает каждый. Но не каждый решается сделать этот шаг и принять для себя ответственное решение стать хозяином своей жизни.

На вопрос:  Почему не занимаешься инвестированием? Некоторые говорят, да вот мол (читать далее …) Read the rest of this entry »

Меня спрашивают, а с какой суммы можно начать инвестировать?. И я решил написать серию постов на эту тему, потому что вопрос считаю интересным и актуальным. Уж много здесь не понятного и нового и всё это совместно с вами мы постараемся осветить. Мне важно ваше мнение, как вы об этом думаете …

И прежде,  чем ответить на вопрос: С какой суммы можно начать инвестировать? Давайте сначала посмотрим какое отношение у граждан-россиян к инвестированию. Что мешает нашим людям заниматься таким выгодным делом – инвестированием?  Основные, причины, которые мешают людям становиться инвесторами  на мой взгляд их три :

1) Чтобы инвестировать, нужно много денег, а у меня зарплата маленькая. Вот, если бы денег было побольше, тогда бы и инвестициями занимался.

2) Чтобы инвестировать нужны знания, а этому ни где не учат. Вот, если бы меня научили, вот тогда бы и занимался инвестированием.

3) Это не для меня, я человек маленький, рабочей специальности. Из меня инвестор ни когда не получится, потому что это не моё.

А в следующих постах, я постараюсь  развеять эти мифы-причины.

Я думаю, что однозначного  ответа здесь нет. Каждый сам выбирает для себя, как и во что инвестировать свои сбережения. Ну, например, бабушка вложила свои накопленные сбережение в паевые фонды (ПИФы) и не “заморачивается”. Не мониторит рынок. Но, разместив средства в КОЛЛЕКТИВНОЕ ДОВЕРИТЕЛЬНОЕ УПРАВЛЕНИЕ через ИНВЕСТИЦИОННЫЕ ФОНДЫ (ПИФы), обеспечивает себе  высокий доход при минимальных рисках.
Пример: размещая средства в фонды, порядка 30-60$ в месяц, используя комбинированную ставку 30-40% годовых, ваша «пенсия» (проценты, которые вы можете снимать ежемесячно) через 10 лет составит примерно 600$-3000$ в месяц. Хорошее пособие через 10 лет?
Вспомните себя 10 лет назад… Думали ли вы о том, какую работу вам нужно найти, чтобы получать 3000$ в месяц не прилагая усилий? Вот вам пожалуйста, пример пассивного инвестирования, когда человек доверил  свои денежные сбережения в управление другим людям с целью извлечения своей выгоды. Таким инвестором может быть любой желающий, обладающий некоторой суммой сбережённого капитала.

Инвестиции в недвижимость тоже могут быть пассивными, если инвестор специально не управляет этим процессом. Извлечение прибыли происходит от роста недвижимости или сдачи её в аренду.

Активные же инвестора (де трейдеры), при достаточном мониторинге рынка умеют своей активностью извлечь прибыль как на падающем рынке, так и на растущем рынке – не зависимо. Уникальность активного инвестора в особом чутье и быстрой реакции на происходящие колебания рынка. Умении управлять своим капиталом в постоянном обороте.

Поэтому активные инвестора (профессионалы своего дела) не зависят от роста цены на акцию  или от падения  цены на недвижимость. Но умеют работать как на падающем так и на растущем рынке,  успевая сделать свои инвестиции через куплю-продажу объектов или акций. И на мой взгляд в портфеле инвестора профессионала  должны присутствовать, как долгосрочные инвестиции на несколько лет вперёд, так и краткосрочные для активных действий в короткие сроки. Только такой диверсифицированный подход к инвестированию может снизить риски к минимуму,  что нам и нужно. А для новичков в этом деле я думаю лучше начать с пассивного инвестирования и параллельно изучать и реализовывать активные способы умножения капитала.

От Вас, как от покупателя требуется загранпаспорт, если Вы при сделке присутствуете лично.  Если Вы при сделке не собираетесь присутствовать, то Вы должны дать доверенность адвокату, риэлтору, друзьям, знакомым … Т. е. тому,  кому Вы доверяете на все 100%, кто за Вас может пройти сделку.

Соответственно заполнить декларацию о семейном положении и гражданском состоянии. Она фиксирует гражданином какой страны вы являетесь. Фиксирует Ваше семейное положение. Так, как собственность в Болгарии совместная и супруг или супруга автоматически являются совладельцами 50% приобретённой недвижимости.

Если Вы находитесь вдали от болгарского консульства … Например во Владивостоке, то приехав, в Москву или Екатеринбург подаёте документы в Болгарское консульство  на болгарском языке.  Документы можно заверить у российского нотариуса и передать в Болгарию, а там их переводят   и направляют на сделку уже на болгарском языке.

Следующая сторона, присутствующая на сделке – продавец. От продавца предъявляются документы о собственности, которые в Болгарии называют нотариальный акт. Второй документ, который обязательно присутствует, называется налоговая оценка. У российских граждан является справка стоимости БТИ. Продавать может как юридическое лицо так и физическое. Если , лицо физическое, то при продаже нужен паспорт, если продавец болгарин и загранпаспорт для иностранных лиц, владельцев недвижимости, которую они продают. Если продавец не присутствует лично, опять идёт по тому же списку: доверенность, диклорация по п.25, которая фиксирует гражданское состояние и семейное положение и диклорация по п.264 – это диклорация об уплате налогов. Она фиксирует, что налог уплачен и продавец ничего болгарскому государству не должен. Диклорируется это в свободной форме без всяких справок, просто лицо которое подписывает диклорацию – гарантирует, что он пишет правду и только правду. Т.е. по закону существует уголовная ответственность за искажение информации в подобных случаях. Т.е. при заполнении диклорации у натариуса, ответственность о написанном несет человек написавший информацию. В случае, если человек пишет, что не женат, а на деле женат. Наказанием может быть штраф или условный срок до 3-х лет.

А, если российский гражданин купил и собирается продавать, то у него ещё должна быть карточка булстата – это тот документ, который выдаётся после сделки купли-продажи. Таким образом статистический учёт ведёт статистику – сколько иностранных лиц приобрели недвижимость в Болгарии. Если собственник юридическое лицо нотариальный акт о собственности у него присутствует, налоговая оценка присутствует. Нужен булстат фирмы, решение фирмы о продаже данного объекта и как правило с указанием цены. Диклорация по п.224 о том, что данная фирма ни чего не должна болгарскому государству. И доверенность на уполномоченное от фирмы лицо, если на оформлении сделки не присутствует сам директор. Основной пакет документов, который мы здесь с Вами рассматриваем идёт на любую недвижимость – это может быть квартира 20-ти летней давности, это может быть магазин или новостройка.

Но, если вновь построенный объект идёт собственнику от строителя, то нужен ещё документ АКТ-16 (этот акт ещё путают с нотариальным актом). АКТ-16 – это аналог гос. приёмки российской – разрешение на использование здания.  Т.е. когда объект сдан, подключен к электросетям, водоснабжению, проверен муниципальными органами.  Здание получает свой адрес и статус. Этот документ АКТ-16 представляется, когда идёт первая продажа от стоителя.  Около 4% от стоимости квартиры идёт на оформление квартиры в собственность – оплачивается покупателем.Налог оплачивается на текущий год. Этот налог можно не платить, за ним никто не придёт, спокойно выезжаете из страны и въезжаете. Но как только соберётесь продавать недвижимость, документ налоговая оценка не выдаст до погашения задолженности.

Расчёт налога на недвижимость идёт на базе налоговой оценки (аналог справки БТИ) он составляет от 0,3% до 0,35% этой стоимости, причём 0,15% – собственный налог. 0,15 – 0,20% – это тариф на вывоз мусора, потому что он входит в стоимость недвижимости. Этим занимаются муниципальные предприятия, которые оплачивают предприятиям, занимающимся уборкой мусора.

Что делать в случае перепродажи? Собственник, который недвижимость приобрёл может её перепродать даже на следующий день, после того, как он получил документы на руки. Но реально получается недели через две. Он получает нотариальный акт, регистрируется в налоговой службе, что стал новым налогоплательщиком, регистрируется в органах статистики и может спокойно выходить на продажу. В этом случае ни каких налогов за оформление платить не нужно. Оплата ложиться на покупателя.

Какие возможности открывает Болгария с выходом в шенгенскую зону (шенген) для собственников недвижимости? По договорённости между консульскими службами Болгарии и России владельцы смогут получить мультивизу на общий срок прибывания 3 месяца. Вторая виза для владельцев недвижимости уже будет на три года по пол года прибывания за год и распространяется эта мультивиза и на членов семьи. Т.е. супруги, дети, родтели на основании того, что они являются родственниками собственника недвижимости в Болгарии, тоже получают такую же мультивизу для многоразового въезда.

Болгария является членом Евросоюза, но пока не является членом Шенгенского соглашения и те, кто едет в Болгарию не имея Шенгенскую визу не могут её пересечь и въехать в Грецию или продолжить улететь в Италию. Когда в 2010 году Болгарию включат в шенген, тогда эта виза будет распространяться и на страны Шенгенского соглашения.

Односемейный дом

Односемейный дом – как правило жилая постройка на определённом участке земли. Все обязанности по уходу за участком лежат на домовладельце, при покупке дома надо выяснить, каковы правила местного муниципалитета по содержанию собственной территории. Во многих местах не допускается рост травы выше 10 – 15 см. , во многих местах обязанностью домовладельца является поддержание в порядке тратуаров, не только в смысле частоты, но и ремонта, где то разрешены заборы,  а где то нет.

Односемейный дом может входить в ассоциацию домовладельцев. В таком случае может быть объявлена плата за членство в Ассоциации в обмен за частичный уход за территорией общего использования (теже тратуары или бассейн).

Во многих странах пользуются популярностью, так называемые кластеры – дома пучком. Односемейные дома на маленьких участках, обычно около 6 соток, с обязательным членством в Ассоциации домовладельцев. В кластерах Ассоциация берёт на себя уборку частично частной территории, чистку от снега, стрижку газонов за счёт сборов членских взносов, обычно очень разумных – $75 – $100 в месяц. Для удалённых собственников такой вид домовладения может быть очень удобен и экономичен.

Малосемейка

“Малосемейка” – частный дом на 2-3-4 семьи чаще принадлежит одному хозяину, который либо проживает в одной квартире, остальные сдавая в рент, либо сдаёт все квартиры,  получая солидный доход.

Никакими специальными платежами за обслуживание дома владелец  обычно не обкладывается, вся ответственность за состояние территории лежит на владельце.

Не плохой вариант для удалённого владельца.

Кондоминимум

Кондоминимум - это форма собственности владения недвижимости ( КОН – совместные, ДОМИНИМУМ – дома).

Кондоминимум – это специальная форма индивидуально – коллективного владения собственностью.

Индивидуально собственнику кондоминимума принадлежит его квартира (таунхауз, прилегающий к ней гараж и подъездной путь).

На правах коллективной собственности всем владельцам кондоминимумов в ассоциации принадлежит вся общая территория в соответствующих долях. Право владения коллективной собственностью проявляется в виде права пользоваться всеми общими территориями, помещениями и пр. Например в кондоминимумах, где есть бассейны, теннисные корты, гостевые паркинги, право пользоваться ими пренадлежит в равной степени всем собственникам кондо, если собственность в многоквартирном доме зарегистрирована в форме кондоминимума, то в коллективной собственности находятся подъезды, лифты, чердаки, подвалы, прилегающая территория, парковки; в индивидуальной – квартиры и балконы.

- Права и обязанности собственников кондоминимума и их Ассоциации, а также правила пользования общими территориями и помещениями определяются общими правилами, устанавливаемыми при образовании кондоминимумов и позже по решению общего собрания.

- Правила бывают довольно жёсткими, содержат много ограничений. Из самых распространённых ограничений – запрет на содержание животных, запрет на установку антенн, запрет на сдачу в аренду.

В кондоминимумах уход за территорией, местами коллективного пользования и, как правило, за строением в целом, особенно. если в кондоминимумы объеденены квартиры в многоквартирных домах или в домах под общей крышей, является ответственностью Ассоциации.

Кондоминимумы являются очень популярной формой домовладения, особенно среди пожилых людей и тех, кто пользуется своей собственностью время от времени, например, в курортных зонах. Чаще всего, та зарубежная недвижимость, что предлагается на продажу, юридически принадлежит к кондоминимумам.

За уход, освещение и отопление мест коллективного пользования собственности и строения в целом берётся ежемесячная плата. В зависимости от кондоминимума, месячная плата за коммунальное обслуживание может быть очень высокой. Как правило, чем моложе кондоминимум и чем меньше в нём коллективных удобств, тем ниже ежемесячная плата за коллективное обслуживание.

Плата за обслуживание может расти. Решение об изменении размера платежа принимается общим собранием при обсуждении бюджета кондоминимума. Общее собрание может поменять обслуживающую компанию.

- В первую очередь – это земля, а затем уже все постройки, возведённые на этой земле
- В странах, где земля находится в частной собственности, владелец недвижимости обладает так называемым правом распоряжения землёй
- В реальной жизни “абсолютное” право имеет ряд законных ограничений, например обязанность платить налоги на недвижимую собственность, соблюдать утверждённые местным законодательством правила использование и целевое назначение
- Владение недвижимостью – это не только совокупность приятных прав, но и совокупность разных видов ответственности: платить налоги и прочие взносы, ухаживать за землёй и строением, соблюдать местные законы и установления
- Разные виды владения предполагают разные степени свободы в распоряжении своей собственностью и разные формы ответственности

Вторичным обычно называют рынок продажи уже заселённых домой и квартир. по другому его называют рынок перепродаж. Как правило продавцом вторичного жилья является частное лицо. Продавцом вторичного жилья также может выступать банк к которому жильё перешло по дефолту.

В отличии от России во многих странах за рубежом вторичное жильё  предлагается отделанным, с оборудованной кухней,  гардеробами, отделанными цокольными этажами.

Сложности на вторичном рынке

- Дом или квартира могут требовать ремонта

- Переговоры с собственником зачастую носят эмоциональный характер

- Выше вероятность более сложного исследования титула или проблем с титулом

- Если нынешний владелец дома имеет не выплативший ипотечный кредит, у продавца может не хватить денег, может возникнуть тяжёлая и длительная ситуация. Продажа за меньшие деньги, чем сумма долга нынешнего владельца.

Преимущества покупки на рынке вторичного жилья

- Во многих странах продавец обязан раскрывать наличие технических неисправностей и ремонтов. произведённых для исправления этих неисправностей

- В отличии от России, во многих зарубежных странах покупатель имеет право инспектировать недвижимость, а также попросить продавца исправить обнаруженные во время инспекции недостатки.

- Объекты вторичного жилья  как правило легче финансируются банками.

Титул - совокупность прав на владение недвижимым имуществом. При покупке недвижимости происходит передача титула от одного владельца к другому. Документ,  подтверждающий титул в разных странах  разный.  Это может быть запись в регистрационном реестре о регистрации Договора о передачи прав собственности. Отягощения на титул - различные ограничения прав собственности, временные или постоянные, такие как например ипотека, сервитуты, залоги.

Сервитут – законное право третьих лиц беспрепятственно входить на территорию, находящуюся в частной собственности. Например газовые компании по энэргоснабжению, кабельные компаниии обычно имеют сервитуты в частных владениях для обслуживания и снятия показаний счётчиков. Подобные сервитуты переходят к каждому последующему владельцу.

Первичным обычно называют рынок новостроек.  Преимущества первичного рынка недвижимости в том, что покупателю можно сделать выбор в отделке материалов своей квартиры,  выбрать цвет, возможно изменить планировку, поставить спец. сантехнику и др. Конечно же, всё это обговаривается за дополнительную плату. Но большинство покупателей это устраивает.

В отличие от России за рубежом как правило продают готовое к заселению жильё. Даже,  если договор заключается на этапе проекта или на первых фазах строительства. Контракт на покупку включает в себя обязательства строителя произвести чистовую отделку помещения.

Пример: В США новые дома и квартиры продают с отделкой, в ванной комнате установлена сантехника, зеркала, фурнитура для туалетной бумаги, полотенце держатели. В кухнях встроена кухонная мебель и встроенное оборудование: посудомоечная машина, вытяжка, иногда плита, встроенная духовка. В спальнях встроенные шкафы или гардеробные комнаты с полочками. Гаражная дверь оборудована автоматическим открывателем с пультом дистанционного управления.

Сложности жилья в новостройках

1. Отложенный срок заселения

2. Сложнее финансировать

Не смотря на видимую лёгкость в определении цены, сложнее определять её правильность для покупателя – цены в новостройках далеко не всегда ниже, чем на вторичном рынке !

Меньше возможностей торговаться со строителем ! Если квартира или дом покупается на первых этапах строительства,  клиентам сложнее представить реальную планировку. Надо быть очень аккуратными с любыми изменениями в планировках – на плане всё выглядит иначе, чем в реальной жизни !

Неудобства от жизни на стройке !

Преимущества покупки в новостройках

Однако новостройки продаются относительно ЛЕГКО, т.к. многие любят НОВОЕ.

- и через десять лет ваше жильё будет всё ещё новым

- не ожидается проблем с трубами,  электрикой,  сантехникой и пр.

- большинство строительных материалов и электроприборов находятся на гарантии производителя:

окна, крыша, отопительная система,  центральный кондиционер и пр.

Строитель часто даёт гарантию на дом не менее чем на год с момента передачи ТИТУЛА.